Phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam

3. Kết quả đạt được về phát triển nhà ở xã hội

Cho đến nay, chính sách về phát triển nhà ở nói chung, nhà ở xã hội nói riêng, đã được ban hành tương đối đồng bộ, từ Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 do Quốc hội Khóa XI ban hành năm 2005, Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 do Quốc hội khóa XIII ban hành, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, các Thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành có liên quan, Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07-01-2013, Nghị quyết số 61/NQ-CP ngày 21-8-2014 của Chính phủ. Điều đó khơi thông kịp thời nguồn vốn tín dụng ưu đãi cho các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, tạo điều kiện giải quyết về chỗ ở cho nhiều hộ gia đình thu nhập thấp trong xã hội; hỗ trợ cải cách thủ tục hành chính, điều chỉnh hoạt động sản xuất kinh doanh, chuyển đổi, điều chỉnh cơ cấu dự án đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; góp phần giải quyết hàng hóa nhà ở tồn kho, điều chỉnh cơ cấu sản phẩm nhà ở phù hợp với nhu cầu của thị trường... Những gói ưu đãi điển hình về chính sách tài chính là gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/-01-2013 của Chính phủ (gói này kéo dài trong 03 năm 2013-2016). Và một gói ưu đãi vay mới từ Ngân hàng Chính sách xã hội dự kiến triển khai năm 2018 với lãi suất ưu đãi 4,8%/năm đang được rất nhiều người dân mong chờ.

Với hành lang pháp lý đầy đủ, các chính sách ưu đãi và hỗ trợ của Nhà nước, trong những năm qua, nhiều dự án nhà ở xã hội đã được triển khai thực hiện, tạo điều kiện giải quyết chỗ ở cho các nhóm đối tượng chính sách xã hội có khó khăn về nhà ở như người thu nhập thấp tại đô thị, cán bộ, công chức hưởng lương từ ngân sách, cán bộ, chiến sĩ trong lực lượng vũ trang, công nhân các khu công nghiệp. Điều đó cũng góp phần hỗ trợ thị trường, tạo động lực phát triển cho ngành xây dựng. Tính đến hết năm 2017, cả nước hoàn thành 184 dự án nhà ở xã hội cho người lao động tại khu vực đô thị và khu công nghiệp, trong đó có 84 dự án cho người thu nhập thấp (khoảng 33.400 căn hộ); 100 dự án nhà công nhân (khoảng 41.000 căn hộ); 89 dự án nhà ở cho sinh viên. Một số dự án nhà ở xã hội có quy mô lớn, mô hình tốt như: dự án nhà ở xã hội Đặng Xá của Tổng Công ty Viglacera, dự án nhà ở xã hội Đông Ngạc của Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ đô... Hiện nay, các địa phương trên cả nước tiếp tục triển khai 207 dự án cho người lao động tại khu vực đô thị và khu công nghiệp, trong đó có 135 dự án cho người thu nhập thấp (khoảng 81.000 căn hộ), 72 dự án nhà ở cho công nhân khu công nghiệp (khoảng 88.000 căn hộ). Một số dự án nhà ở công nhân có quy mô lớn được triển khai tại tỉnh Bình Dương (của Tổng Công ty Becamex) với quy mô 64.000 căn, tại Đồng Nai (của Tổng Công ty IDICO) với quy mô 10.000 căn. Riêng tại Thành phố Hồ Chí Minh đã hoàn thành 30 dự án nhà ở xã hội cho người lao động tại khu vực đô thị và khu công nghiệp, trong đó có 12 dự án cho người thu nhập thấp (khoảng 3.800 căn hộ); hoàn thành 18 dự án nhà ở công nhân (khoảng 3.700 căn hộ). Năm 2017, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Kế hoạch phát triển và quản lý nhà ở xã hội giai đoạn 2016 - 2020, theo đó, mục tiêu đề ra đến năm 2020 sẽ xây dựng khoảng 20.000 căn nhà ở xã hội, 35.000 chỗ ở tập trung cho công nhân, người lao động tại các khu công nghiệp và 10.000 chỗ ở tập trung cho sinh viên.

Những kết quả đạt được từ việc thực thi chính sách nhà ở xã hội trong thời gian qua đã cho thấy chủ trương đúng đắn của Đảng và Nhà nước trong việc khuyến khích, hỗ trợ phát triển nhà ở cho các nhóm đối tượng cần sự hỗ trợ của nhà nước về nhà ở. Tuy nhiên, kết quả đạt được vẫn chưa tương xứng với nhu cầu nhà ở dành cho người dân có thu nhập trung bình, thu nhập thấp. Do đó, trong giai đoạn tiếp theo, vai trò của Nhà nước trong hỗ trợ, phát triển nhà ở xã hội là vô cùng quan trọng.

4. Những hạn chế về phát triển nhà ở xã hội

Bên cạnh những ưu điểm trong kết quả đạt được của phát triển nhà ở xã hội thì vẫn còn một số hạn chế. Nếu trong thời gian tới, Nhà nước không khắc phục giải quyết những vấn đề tổn tại này thì sẽ khó đạt được mục tiêu như chiến lược nhà ở đề ra đến năm 2030. Thực tế quá trình phát triển nhà ở xã hội ở đô thị, đặc biệt là một số thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, cho thấy còn tồn tại một số vấn đề sau.

Thứ nhất, tiến trình thực hiện và thủ tục hành chính liên quan đến quá trình thiết lập dự án và xây dựng nhà ở còn tương đối phức tạp và tốn nhiều thời gian của chủ đầu tư, điều đó khiến cho các chủ đầu tư không muốn tham gia vào thị trường vốn kém hấp dẫn về thương mại này. Ngoài ra, khi tiến hành xây dựng nhà ở xã hội, chủ đầu tư cũng không được tự quyết định giá bán, giá thuê nhà ở, mà phải theo mức trần do địa phương quy định. Do đó, họ không chủ động được trong chiến lược đầu tư của mình. Trong nỗ lực đẩy mạnh việc phát triển nhà ở xã hội, Nghị quyết 18/2009/NQ-CP của Chính phủ đã đưa ra một số ưu đãi cụ thể về thuế và nguồn vốn cho các chủ đầu tư, đồng thời khẳng định rằng Nhà nước sẽ hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án như hệ thống giao thông, cấp điện, cấp thoát nước cũng như cung cấp một số hỗ trợ về mặt kỹ thuật trong công tác thiết kế nhà ở xã hội.

Thứ hai, nguồn vốn đầu tư dành cho nhà xã hội còn thiếu hụt. Đây là một nguyên nhân quan trọng khác dẫn đến tình trạng hạn chế nêu trên. Đến thời điểm hiện tại, đa phần các dự án nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn công, nhưng nguồn vốn ngân sách Trung ương và địa phương dành cho lĩnh vực này vẫn bị giới hạn, dẫn đến khó khăn trong việc huy động vốn đầu tư.

Thứ ba, còn thiếu quỹ đất dành cho nhà xã hội. Sự thiếu hụt quỹ đất có thể đến từ công tác quy hoạch, khi địa phương chưa chủ động định rõ những khu đất dành riêng cho việc xây dựng nhà ở xã hội. Tại rất nhiều nơi, sự thiếu hụt quỹ đất này lại đến từ công tác quản lý thực hiện quy hoạch. Cụ thể, về việc quy hoạch và bố trí quỹ đất triển khai các dự án nhà ở xã hội, theo quy định hiện hành, các dự án phát triển đô thị phải dành 20% tổng diện tích đất ở để bố trí nhà ở xã hội. Tuy nhiên, đối với các dự án đã triển khai trước đây, quỹ đất 20% đã được địa phương đầu tư xây dựng cho các mục đích khác, điều đó khiến cho quỹ đất sạch để triển khai xây dựng nhà ở xã hội ngày càng hạn hẹp, nhất là tại Thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Nhiều doanh nghiệp đã lách quy định này bằng cách chuyển đổi mục đích sử dụng sang xây dựng nhà ở hoặc công trình thương mại, hoặc bỏ qua chưa phát triển đất này trong các giai đoạn đầu của dự án.

Thứ tư, chưa có sự nhất quán trong triển khai các gói hỗ trợ tín dụng ưu đãi với các bên liên quan. Thực hiện gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07-01-2013 của Chính phủ, hiện nay đã có khoảng 10.000 người được mua nhà ở xã hội. Ngân hàng Nhà nước cũng đã công bố kết thúc gói tín dụng ưu đãi này sau 3 năm thực hiện. Tuy nhiên, trên thực tế đã phát sinh hai vấn đề: 1) các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đang xây dựng dở dang đã không còn được tiếp tục vay vốn ưu đãi, điều đó dẫn đến dự án thiếu vốn; 2) chủ đầu tư phải vay ngân hàng với lãi suất thương mại, điều đó làm cho công trình bị kéo dài, thậm chí bị dở dang. Trong khi đó, theo quy định, kể từ ngày 01-01-2017 đến nay, người mua nhà ở xã hội mà chưa được nhận nhà trong năm 2016 thì không được tiếp tục giải ngân vốn tín dụng ưu đãi, mà phải chuyển sang vay ngân hàng với lãi suất thương mại; khiến cho người mua nhà lâm cảnh cực kỳ khó khăn, dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện. Ngoài ra, quy định mức lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội và lãi suất nợ quá hạn có nhiều vướng mắc, bất cập, chồng chéo khi thực hiện. Ví dụ, theo Quyết định 370/QĐ-TTg và Quyết định số 117/QĐ-TTg của Chính phủ, vay tiền mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội trong năm 2018 thì lãi suất vay chỉ 4,8%/năm, lãi suất nợ quá hạn được tính bằng 130% lãi suất vay; còn vay tiền mua nhà ở xã hội tại các ngân hàng như Vietcombank, BIDV, Vietinbank, Agribank, thì người mua nhà ở xã hội phải trả lãi suất 5%/năm. Trong khi đó, theo Quyết định 2735/QĐ của Ngân hàng Nhà nước thì những trường hợp đã mua nhà ở xã hội theo gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng phải chịu lãi suất 5%/năm trong năm 2018; còn vay của Ngân hàng Chính sách xã hội thì chỉ 4,8%/năm.

Thứ năm, chưa có chính sách nhằm thúc đẩy chủ đầu tư lựa chọn hình thức đầu tư đa dạng về diện tích và chất lượng nhà ở cho phù hợp nhu cầu và khả năng chi trả của các nhóm thu nhập khác nhau. Do đó, các hộ gia đình có thu nhập thấp khó có khả năng mua được nhà; ngay cả với mức giá được coi là thấp, giá nhà ở xã hội thường vẫn cao hơn nhiều so với thu nhập của họ. Nếu với mức giá khoảng 10-15 triệu/m² cùng với diện tích khoảng 50m², thì giá một căn nhà ở xã hội tối thiểu cũng đã lên đến 500-600 triệu đồng, một mức giá quá cao so với những người có thu nhập thấp và bếp bênh. Với điều kiện công việc và nguồn thu nhập thường xuyên của mình, rất nhiều người dân và hộ gia đình trong nhóm được ưu đãi nhà ở không có đủ khả năng chi trả tổng giá trị nhà ở cũng như không đủ điều kiện để tiếp cận các nguồn tín dụng hỗ trợ nhà ở, ngay cả khi lãi suất vay được ưu đãi và thời gian vay đã được kéo dài.

5. Giải pháp phát triển nhà ở xã hội

Để kích thích phát triển thị trường cung cấp nhà ở xã hội, Nhà nước phải tạo điều kiện khuyến khích nhà đầu tư cũng như ngân hàng tham gia sâu rộng vào thị trường nhà ở này. Kinh nghiệm phát triển nhà ở ở nhiều quốc gia cho thấy, nhà nước nên là người hỗ trợ phát triển, chứ không phải là nhà cung cấp. Do đó, sự thúc đẩy tham gia của các doanh nghiệp, khối tư nhân trong phát triển nhà ở xã hội là kinh nghiệm đáng lưu tâm trong xây dựng, triển khai chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam. Việc nhận thức đúng vai trò của nhà nước trong phát triển nhà ở xã hội là vô cùng cần thiết, vai trò đó được thể hiện thông qua những giải pháp chính như sau. Thứ nhất, Nhà nước cần tạo cơ chế cho nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận với quỹ đất để thực hiện dự án. Quỹ đất ở đây có ý nghĩa là đất đã được đền bù, chuyển mục đích sử dụng hoặc đã đầu tư cơ sở hạ tầng sẵn sàng cho việc xây dựng công trình. Nhà nước trực tiếp giao đất hoặc làm cầu nối để doanh nghiệp được nhận bàn giao đất từ người có đất (chủ đầu tư khu công nghiệp, chủ đầu tư khu dân cư hoặc hộ gia đình). Lợi ích khi Nhà nước giao đất cho nhà đầu tư là: 1) nhà đầu tư có thể sớm đưa sản phẩm ra thị trường (vì không phải thực hiện việc đền bù, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất việc đó vốn thường mất đến vài năm mới xong); qua đó, giảm nhẹ được gánh nặng cho ngân sách; 2) Nhà nước sẽ có cơ sở hạ tầng nhà ở và khắc phục được những vấn đề xã hội có thể nảy sinh nếu không có quỹ nhà này.

Thứ hai, Nhà nước cần cho phép tăng mật độ xây dựng và không cứng nhắc trong quy định mẫu thiết kế nhà; cho phép nhà đầu tư có quyền thiết kế mẫu nhà trên cơ sở nghiên cứu thị trường, kinh nghiệm kinh doanh và phân khúc khách hàng doanh nghiệp nhắm đến; cho phép chủ đầu tư được tự quyết định số tầng xây dựng phù hợp với điều kiện thực tiễn khu vực dự án để nâng cao hệ số sử dụng đất, nhằm giảm giá trị đất trong giá thành căn hộ và tận dụng nguồn tài nguyên hữu hạn là đất đai. Quan điểm cho rằng, nhà ở xã hội nên xây thấp tầng, không nên có thang máy để tiết kiệm chi phí xây dựng, là quan điểm đúng, nhưng cũng có thể tiết kiệm chi phí bằng công nghệ xây dựng và các biện pháp thi công. Ngoài ra, quy mô đầu tư lớn sẽ có điều kiện tích hợp những dịch vụ kinh doanh, từ đó có khả năng chia sẻ lợi nhuận nhằm hạ giá thành sản phẩm. Và với quy mô lớn thì chi phí quản lý bình quân cho mỗi căn hộ sẽ rẻ, vì chi phí này hầu như cố định, ít phụ thuộc vào số lượng căn hộ.

Thứ ba, Nhà nước cần tinh giản thủ tục hành chính, tạo điều kiện thông thoáng hết mức có thể, cho dự án xây dựng nhà ở xã hội, nhà giá thấp. Nhà nước cần tạo hành lang pháp lý và cơ hội tiếp cận các nguồn lực hỗ trợ của Nhà nước (đất đai, tài chính) cho mọi doanh nghiệp, công dân thuộc các thành phần kinh tế cùng tham gia thực hiện phát triển nhà ở xã hội; thúc đẩy việc thành lập mới với một số lượng lớn các doanh nghiệp, tổ chức đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Hiện tại, Việt Nam có khoảng 400 nghìn doanh nghiệp, so với nhu cầu (theo số lao động và tỷ lệ trung bình số lao động/doanh nghiệp) mới chỉ đáp ứng được 1/3. Sự thiếu hụt doanh nghiệp này cũng bao gồm trong lĩnh vực xây dựng. Đồng thời, tạo điều kiện thông thoáng, khuyến khích doanh nghiệp và các thành phần khác tham gia vào việc cung ứng sản phẩm nhà ở xã hội, thay vì chỉ có một số đối tượng như quy định của pháp luật hiện hành.

Thứ năm, Nhà nước cần cho phép kết hợp chương trình nhà ở xã hội với dự án nhà ở thương mại trong cùng một chung cư. Điều này đem lại hai lợi ích: một là, điều tiết được lợi nhuận từ dự án thương mại cho lợi ích xã hội; giúp nhà đầu tư giải được bài toán lợi nhuận rất khó khăn nếu đầu tư dự án chỉ đơn thuần là nhà ở xã hội; giúp cho nhà đầu tư vừa hoàn thành nhiệm vụ đối với cổ đông, vừa hoàn thành trách nhiệm đối với xã hội; hai là, người thu nhập thấp được hưởng các tiện ích cao hơn dự án nhà ở xã hội tại các dự án thương mại.

Thứ sáu, Nhà nước cần đề ra những quy định để người thực sự có nhu cầu tiếp cận được nguồn cung sản phẩm, không để xảy ra tình trạng người có tiền mua đi bán lại hưởng chênh lệch. Tuy nhiên, cần xem lại tính khả thi và hợp lý của quy định phải bán lại nhà ở xã hội cho Nhà nước hoặc chỉ được bán sau 10 năm, vì khó xác định giá bán lại như thế nào là hợp lý, do vậy, không phù hợp quy luật cuộc sống.

Thứ bảy, Nhà nước cần tạo nguồn vốn thực hiện chương trình nhà ở xã hội. Cách tạo nguồn vốn là: tạo điều kiện, cơ chế cho các chủ đầu tư vay vốn thực hiện chương trình nhà ở xã hội với lãi suất thấp; miễn thuế khi thực hiện dự án; phát hành trái phiếu hoặc công cụ tài chính khác để huy động vốn thực hiện chương trình; tạo điều kiện cho các chủ đầu tư tiếp cận các nguồn vốn trong và ngoài nước; tạo điều kiện và cơ chế tài trợ lãi suất đối với ngân hàng thương mại cho người có thu nhập thấp vay tiền mua nhà.

Thứ tám, Nhà nước trực tiếp đầu tư tạo ra quỹ nhà ở xã hội. Đối với chương trình nhà ở xã hội dạng cho thuê, Nhà nước phải thể hiện vai trò chính do thời gian thu hồi vốn kéo dài (hơn 20 năm) và khung giá thuê nhà ở xã hội hiện được quy định quá thấp. Đối với những trường hợp thật sự không có khả năng mua nhà giá thấp thì Nhà nước phải đầu tư bằng ngân sách để xây dựng chung cư lưu cư, ký túc xá cho họ. Riêng đối với người có thu nhập thấp thỏa mãn được các yêu cầu về trả góp mua nhà thì xã hội hóa bằng cơ chế, chính sách đủ sức hấp dẫn nhà đầu tư và ngân hàng tham gia.

6. Kết luận

Việt Nam mong muốn đến năm 2020 cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại. Đây là quá trình gắn liền với đô thị hóa, cùng với đó là hiện tượng dịch cư từ nông thôn ra thành phố và nhu cầu rất lớn về nhà ở. Với khả năng chi trả cho nhà theo mức lương của người lao động còn hạn chế, nhu cầu về nhà ở xã hội chiếm tỷ trọng chủ yếu trong tổng nhu cầu về nhà ở. Phát triển nhà ở xã hội mang tính tất yếu, có tính quy luật; đòi hỏi phải có sự ưu tiên, tập trung phát triển nhanh và quản lý có hiệu quả. Giai đoạn 2018-2020, nhà ở xã hội có thể sẽ phát triển bùng nổ trong phạm vi cả nước, cùng với đó là sự gia tăng số lượng các tổ chức, doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Phát triển và quản lý nhà xã hội là một trong những nội dung của kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Do đó, việc phát huy hơn nữa vai trò của Nhà nước trong phát triển nhà ở xã hội là một trong những thước đo trình độ quản trị quốc gia và khả năng kiến tạo của Nhà nước.

Tài liệu tham khảo

1. Bộ Xây dựng (2015), Báo cáo tình hình thực hiện nhiệm vụ năm 2015 và phương hướng nhiệm vụ kế hoạch 2016 của ngành xây dựng, Hà Nội.
2. Đinh Ngọc Bách (2017), “Thực trạng nhà ở xã hội và một số giải pháp để phát triển”, Kỷ yếu Hội thảo Nhà ở xã hội và chính sách: đánh giá về chính sách nhà ở và các dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội, Hà Nội.
3. Chính phủ (2013), Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu, Hà Nội.
4. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội.
5. Ngân hàng Thế giới (2015), Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam: Con đường phía trước, Hà Nội.
6. Thủ tướng Chính phủ (2011), Quyết định số 2127/2011/QĐ-TTg ngày 30 tháng 11 năm 2011, Phê duyệt chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, Hà Nội.
7. Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh (2013), Dự thảo Báo cáo tổng kết thi hành Luật Nhà ở 2005, Thành phố Hồ Chí Minh.
8. UN Habitat (2014), Hồ sơ Nhà ở Việt Nam, Hà Nội.
9. Uỷ ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2006), Quyết định số 114/2006/QĐ-UB về ban hành Kế hoạch triển khai Chương trình hành động thực hiện Chương trình nhà ở (giai đoạn 2006 - 2010), Thành phố Hồ Chí Minh.
10. http://www.tapchicongsan.org.vn/Home/Van-hoa-xa-hoi/2018/48844/Phat-trien-nha-o-xa-hoi-cho-nguoi-lao-dong-nguoi-thu.aspx